Giá và thủ tục mua nhà ở Mỹ là việc rất quan trọng đối với nhiều người Việt đang sống tại nước này đặc biệt khi bắt đầu nhập cư sang Mỹ. Vì Mỹ là đất nước có trùng trùng những bộ luật điều đó kéo theo rất nhiều vấn đề liên quan một khi bạn mua một ngôi nhà tại siêu cường quốc này. Đối với cả những người có kinh nghiệm sống tại Mỹ lâu năm, rành rẽ nhất cũng có thể lơ mơ trong thủ tục mua nhà bên Mỹ.
Nói như thế không phải là việc mua nhà ở Mỹ quá khó không thể thực hiện được, hiện nay thị trường bất động sản Mỹ đang vô cùng sôi nổi và chuyển động tích cực nhờ Chính phủ nước này đang có nhiều chính sách thúc đẩy, khuyến khích người mua nhà nhằm tạo điều kiện tốt cho người Việt đặc biệt người mới nhập cư Mỹ theo diện bảo lãnh, diện đầu tư EB5 hay diện kết hôn,... có thể chọn mua một căn nhà ưng ý nhất về tài chính lẫn vị trí.
Bài viết này Ditrumy sẽ chia sẻ quy trình và thủ tục mua nhà bên Mỹ nhanh chóng mà không mắc phải rủi ro nào dành cho người Việt mới định cư tại Mỹ. Các nhà đầu tư diện EB-5 ngoài việc quan tâm đến thẻ xanh cũng nên lưu ý vấn đề này để có cái nhìn toàn cảnh và chuẩn bị cho mình thật kỹ càng khi quyết định tậu một căn nhà phù hợp tài chính lẫn địa điểm nhà ở.
3 Phương thức mua nhà ở Mỹ
Ditrumy xin nhắc lại thêm cho mọi người biết một điều trước khi tìm hiểu phương thức mua nhà ở Mỹ là luật ở Mỹ vốn dĩ đã phức tạp và nó còn thay đổi rất nhiều theo tình hình mỗi tỉnh bang như Texas hay California nơi có nhiều người Việt sinh sống. Tuy nhiên dù khác biệt nhưng các bạn có thể hình dung phương cách mua nhà ở Mỹ trên tổng thể cũng như sau:
- Đầu tiên là mua nhà ở Mỹ bằng cách trả góp nhưng bằng cách nhờ người quen cùng đứng tên (được gọi là co-sign).
- Nếu bạn đủ tài chính vững mạnh bạn có thể chọn cách trả toàn bộ căn nhà trong một lần không những bản thân mình khỏe mà các công ty bán nhà cũng thích điều này. Nếu ở Việt Nam thì việc này quá suôn sẻ rồi nhưng đây là mua nhà bên Mỹ có rất nhiều dự luật liên quan tới vấn đề chứng minh về nguồn gốc dòng tiền, nhân thân chủ sở hữu mà người mua sẽ mắc phải.
- Cuối cùng là mua nhà trả góp bằng tín dụng của chính mình nhưng trước đó 2 năm hoặc có thể hơn bạn phải xây dựng mức tín dụng của mình để đủ tự mình đứng ra mua nhà.
Xây dựng điểm tín dụng ở Mỹ như thế nào?
Giải thích thêm cho những ai chưa biết là mọi khoản chi dụng của người Mỹ đều gắn liền với tín dụng và nếu mua mọi thứ trả góp mình phải có tín dụng. Việc xây dựng điểm tín dụng thời gian đầu rất khó khăn với người Việt mới sang nhập cư Mỹ, theo kinh nghiệm của nhiều đi trước thì không gì tốt hơn việc bạn mua một chiếc xe ô tô trả góp (Có thể là xe ô tô cũ trả góp) và sau đó bạn chỉ việc thanh toán cho ngân hàng đầy đủ, đúng hạn mỗi tháng thì điểm tín dụng của bạn sẽ được cải thiện dần. Nếu bạn có người thân và họ có điểm tín dụng tốt sẵn sàng đứng tên chung với mình để mua chiếc xe đó thì tốt nhất bạn nên làm vậy vì khi muốn mua một chiếc xe ô tô trả góp bạn phải có tín dụng nhưng để có được tín dụng thì lại là vấn đề cắc cớ và đây cũng là khó khăn với không ít người Việt sống ở Mỹ.
4 cấp độ nhà cơ bản ở Mỹ
Để mua nhà được căn nhà bên Mỹ bạn cần biết các loại nhà cơ bản tại nước này, tất nhiên giá sẽ khác nhau theo từng khu vực ví dụ giá nhà ở California sẽ khác với giá nhà ở Texas chính vì thế việc tìm hiểu trước sẽ dễ dàng hơn cho việc mua nhà của bạn.
Tính theo giá từ thấp lên cao ở Mỹ có 4 cấp độ nhà cơ bản như sau:
- Nhà di động (Mobile house): Với tên gọi bạn dễ hiểu tại sao giá nhà này lại rẻ nhất ở Mỹ không những rẻ mà còn khá đơn giản, bạn chỉ việc thuê một khoảng đất và trả tiền theo đúng định kỳ tiếp đến là thuê một căn nhà di động. Yên tâm vì sẽ có dịch vụ cho xe kéo tới đặt lên khoảng đất bạn thuê trước đó việc còn lại là kết nối nước, điện, đài,... và ở thôi. Căn cứ theo hợp đồng hết hạn người ta có thể đến kéo căn nhà đi nếu bạn không gia hạn.
- Nhà chung cư (Apartment): Nói ngắn gọn là loại nhà này sẽ chung khuôn viên và chung vách cả khu.
- Nhà liên kế (Condo): Người Việt định cư Mỹ thường lựa chọn những loại nhà này để mua vì giá tương đối không quá cao và ở thoải mái hơn vì khi mua nhà ở Mỹ loại này gia đình bạn sẽ ở căn nhà chung vách nhưng vẫn có vườn cỏ, cây cối riêng cho từng căn và căn nhà được xây dựng gồm một cụm lại với nhau.
- Biệt thự hay nhà đơn lập (Single house): Diện tích khoảng trên 200 mét vuông nền sử dụng trở lên cho mỗi căn. Giá cao hơn 3 loại còn lại vì không chung với với nhà khác có cả vườn cỏ và cây cối bao xung quanh, tại nước này thường chỉ tính nền nhà và diện tích sử dụng trong nhà chứ không tính sân vườn xung quanh vì mỗi nhà có thể không có biên giới, hàng rào,...
Giá nhà ở Mỹ 2023
- Giá trung bình cho một căn nhà có diện tích sử dụng 150 mét vuông với 3 phòng ngủ và 2 phòng tắm ở Houston, Dallas (Texas) khoảng 200.000 USD.
- Giá trung bình của căn nhà 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm ở thành phố Sacramento (CA) khoảng 250.000 USD. Cũng căn nhà tương tự ở thành phố San Francisco hoặc Los Angeles giá 700.000 USD.
Như vậy nếu bạn có hơn 200.000 USD có thể đầu tư được vào một căn nhà ở Mỹ.
8 Lưu ý khi mua nhà ở Mỹ giá rẻ người Việt cần biết
Tám lưu ý sau đây người mua nhà bên Mỹ cần lưu ý khi được môi giới địa ốc giới thiệu đưa đi xem một ngôi nhà và bạn cảm thấy vừa ý với căn nhà đó.
- Thứ 1: Kiểm tra xem nhà có vấn đề gì cần sửa chữa hay giải quyết không bằng cách mướn người kiểm tra nhà (Còn gọi là home inspection).
- Thứ 2: Ngoài nhà đất rộng hẹp bao nhiêu bạn cần hỏi rõ nhà ở Mỹ đó sau khi mua sẽ bao gồm chính xác những gì và liệt kê các dụng dụng đó ví dụ như máy giặt, hệ thống đèn điện, tủ lạnh, lò bếp, màn cửa hoặc kể cả máy sấy,... Trường hợp này nghe có vẻ chi tiết nhỏ nhặt tuy nhiên nhiều người thường mắc phải vì nhiều lúc môi giới hướng dẫn xem nhà có nhiều món đồ không nói rõ ràng đến khi nhận nhà chủ bán dọn đi mất sẽ tốn công bạn mua nhà ở Mỹ phải khiếu nại nếu món đồ đó có giá trị cao chẳng hạn.
- Thứ 3: Sẽ có một số khu vực nằm trong chương trình phát triển của chính phủ liên bang, tiểu bang ví dụ như phát triển đường xá cầu cống. Tốt nhất bạn nên tìm hiểu xem khu vực nhà định mua có bị ảnh hưởng nào liên quan đến vấn đề đó không.
- Thứ 4: Tìm hiểu xem khu vực nhà ở Mỹ bạn sắp mua có được an ninh, yên tĩnh hay không bằng cách hỏi thăm hàng xóm xung quanh.
- Thứ 5: Các chủ nhà nhiều năm về trước căn nhà có từng bị vấn đề ô nhiễm như chứa đựng phế thải hay các loại hóa chất nằm trong danh sách độc hại do Chính Phủ liệt kê hay không.
- Thứ 6: Xem xét kỹ lưỡng liệu bạn có đủ khả năng trả tiền hàng tháng đúng hạn, điều này khá quan trọng vì có thể sẽ mất nhà.
- Thứ 7: Trước khi ký đóng hồ sơ kiểm tra văn tự chủ quyền nhà đất có vấn đề nào không minh bạch hay không
- Thứ 8: Cùng là điều cuối cùng khi mua nhà bên Mỹ bạn nên hỏi số tiền thuê địa ốc hiện tại đã đóng để tính sau khi mua sẽ có khác biệt hay ảnh hưởng phải đóng thêm ra sao.
Thủ tục mua nhà bên Mỹ
Người ngoại quốc hay người Việt đều phải thực hiện đầy đủ những thủ tục mua nhà bên Mỹ về mặt pháp lý như sau:
- Văn kiện ràng buộc (Binder): Được thiết lập ngay sau khi người mua và người bán thương lượng đồng ý giá cả và đây cũng là hợp đồng tiên khởi trước ngày chính thức đóng hồ sơ mua bán nhà. Theo Hiệp hội Quốc gia nhà bất động sản Mỹ (NAR), thời hạn của văn kiện ràng buộc (Binder) từ lúc người mua viết chi phiếu đóng tiền cọc cho đến ngày thực sự ký kết hợp đồng. Trên văn kiện này bao gồm những thông tin tên người mua và bán, địa chỉ ngôi nhà, giá bán thỏa thuận cùng với nguồn tài trợ cho vay tiền khác,..
- Hồ sơ mua bán nhà (Closing sale contract): Là hồ sơ dùng để trao đổi và ký kết giữa 2 bên dưới sự chứng kiến của luật sư 2 bên mua bán nhà. Gồm có mọi giấy tờ liên quan đến người mua nhà ở Mỹ, hợp đồng mua nhà ở Mỹ, thông tin người bán và các loại giấy chứng nhận cần thiết khác. Hồ sơ này được thiết lập tại một công ty làm hồ sơ mua bán nhà đất tại Mỹ hay còn gọi là công ty lập văn tự (title company).
- Điều khoản xác nhận chuyển chủ quyền sẽ giúp người mua nhà bên Mỹ lấy được một bản báo cáo về lịch sử chủ quyền của ngôi nhà hay còn gọi là title report, lúc này bạn nên xem xét kỹ để truy ra những vấn đề có thể khiến ngôi nhà bạn mua vướng vào những rắc rối bằng cách đọc kỹ lịch sử chủ quyền ngôi nhà hoặc an toàn hơn hết là nhờ một luật sư chuyên môn về Luật Tài Sản và Địa Ốc kiểm tra. Việc này không dư thừa vì người mua phải biết chắc chắn mình bỏ một món tiền lớn để mua lấy một ngôi nhà có giá trị tương đương.
- Mua bảo hiểm văn tự và bảo hiểm liên đới (liability insurance) là 2 cách để người mua nhà ở Mỹ giá rẻ bảo đảm cho mọi rủi ro có thể xảy ra đối với ngôi nhà của mình trong tương lai.
Lưu ý: Để có quyền chấm dứt thương thảo và lấy lại được đầy đủ tiền cọc thường từ 1% đến 3% giá mua thì trong hợp đồng người mua cần đặt 2 điều kiện quan trọng sau:
- Thứ nhất: Khám phá ra ngôi nhà bị hư hỏng nghiêm trọng hay có nguy hiểm ngoại vi (environmental hazards) mà trước đó không được báo.
- Thứ hai: Không vay được tiền mua nhà theo chấm lời trong hạn định ký kết, điều này cực kỳ quan trọng đối với người Việt khi mua nhà ở Mỹ bằng tín dụng.
- Thứ ba: Khám phá ra những khiếm khuyết nghiêm trọng không được tiết lộ trước
Những bước cơ bản khi mua nhà ở Mỹ
Xác định địa điểm mua nhà bên Mỹ
“Địa điểm, địa điểm và địa điểm?” là câu hỏi liên tục được nhiều người hỏi nhất khi quyết định mua nhà ở Mỹ giá rẻ và phải mất thời gian đắn đo suy nghĩ khá lâu mới có sự lựa chọn cuối cùng dành cho mình. Không ai có thể quyết định thay cho bạn điều này vì vậy Ditrumy sẽ giải thích cho bạn vấn đề địa điểm khi mua nhà bên Mỹ như sau.
Chúng ta sẽ so sánh một số yếu tố giữa Mỹ và Việt Nam như sau:
- Lãnh thổ rộng gấp 36 lần Việt Nam
- Dân số gấp 4 lần nước ta
- Có 50 tiểu bang, 20.000 đơn vị hành chính cấp thành phố trong đó có 100 thành phố lớn (điển hình như TP.HCM trở lên).
- Tổng sản phẩm kinh tế (GDP) tại một thành phố mức trung bình bằng cả nước Việt Nam, lấy ví dụ dễ thấy là kinh tế của thành phố New York hơn 7 lần Việt Nam (1.500 tỷ USD) và gần bằng nước Nga, bên cạnh đó thành phố Los Angeles là 900 tỷ USD.
Qua các con số vừa rồi đủ thấy Mỹ hơn hẳn nước ta rất rất nhiều, người Việt vốn đi ra từ một nơi còn nhiều thiếu thốn nên bất cứ vùng nào ở Mỹ cụ thể ở đây là mua nhà ở Mỹ họ cũng đã thấy quá mãn nguyện. Chứng minh điều đó bằng cách bạn có thể hỏi bất cứ người Mỹ hoặc người Việt Nam nào đã định cư và có nhà ở tại nước này 100% họ sẽ trả lời rằng “chẳng đâu trên nước Mỹ bằng thành phố của họ đang sống”. Vì vậy bạn không nên phụ thuộc vào lời tư vấn của người quen ở Mỹ hay bất cứ ai, hãy tùy thuộc vào mục đích của mình có thể để cả gia đình đến sinh sống, cho con cái ở để du học, đầu tư theo diện định cư EB5, nghỉ ngơi hoặc tạm trú,... Bên cạnh đó không thể thiếu là khả năng tài chính của bạn.
Gợi ý một số địa điểm mua nhà bên Mỹ
- Mua nhà mục đích nghỉ dưỡng, du lịch: Hawai, San Diego, Los Angeles (Huntington Beach, Long Beach), San Francisco, Santa Cruz, Miami của Florida, Monterey của CA,.. là những thành phố có thời tiết ôn hòa, cảnh đẹp, hạ tầng xã hội tốt và khí hậu biển thích hợp du lịch hay hưởng thụ một cuộc sống an nhàn. Tuy nhiên tài chính bạn phải thực sự khá giả khi dự định mua một căn nhà tại Mỹ ở các địa điểm này, giá nhà trung bình tại các thành phố này khoảng 1 triệu USD.
- Mua nhà bên Mỹ phục vụ việc học hành của con cái: California (Santa Clara, Sacramento, Santa Ana), Pennsylvania, Washington State (Seattle), Massachusetts, Oregon (Portland), Virgina, Texas (Dallas Houston),.. là những nơi mà nhiều người Việt Nam hiện chọn trường cho con vì ở đây đều tập trung những trung tâm giáo dục có uy tín ở Mỹ. Đây chỉ là gợi ý theo số động hiện nay, có thể việc mua nhà còn tùy thuộc vào nơi mà bọn trẻ đang theo học.
- Mua nhà với mục đích đầu tư: California và New York là 2 địa điểm lý tưởng trong nhiều địa điểm để lựa chọn, việc đầu tư tốt nhất nên chọn các nơi có tiềm năng về kinh tế và di dân lúc này giá cả bất động sản sẽ có xu hướng đi lên dễ hơn. Ditrumy phải nói thêm là đầu tư tại đây thì đòi hỏi bạn phải có vốn lớn hơn rất rất nhiều so với đầu tư định cư mỹ diện EB-5. Bạn nên xem xét kỹ lại trường hợp này, nếu vẫn kiên quyết đầu tư ở New York bạn cũng cần khảo sát đặc điểm thị trường, kinh tế và chính sách của từng địa phương tại đây vì.
Thiết lập ngân sách và xem xét dòng tiền mặt khi mua nhà ở Mỹ
Có một nguyên tắc nhỏ dành cho người Việt mới nhập cư Mỹ cần lưu ý là tất cả các khoản thanh toán nhà mỗi tháng không được vượt mức 36% trên tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Nên việc đầu tiên bạn phải xác định khả năng tài chính đủ để mua một căn nhà ở Mỹ, vì tại nước này việc ngân hàng xác định các loại vay cho một người nào đó đều dựa vào thu nhập, nợ và tín dụng.
Tiếp đến bạn sẽ cần có một khoản tiền mặt trước để trả trước cho chi phí ký kết hợp đồng và chi phí thanh toán. Đối với người mua nhà bên Mỹ có thẻ thường trú lâu dài sẽ được ngân hàng ưu tiên hơn với mức chấp nhận cho vay với khoản lớn hơn, thông thường ngân hàng sẽ yêu cầu ít nhất 20% của giá nhà như là một khoản thanh toán trước.
Lưu ý: Đối với một khoản thanh toán < 20% người mua nhà ở Mỹ sẽ phải trả thêm một khoản thanh cho một mạng lưới an toàn bảo vệ các ngân hàng trong trường hợp bạn không thực hiện thanh toán ( còn được gọi là bảo hiểm thế chấp tư nhân). Ngược lại nếu đủ điều kiện, bạn có thể chỉ phải trả ít nhất 3% giá trị ngôi nhà đó.
Quy trình mua nhà ở Mỹ
Hướng dẫn chi tiết quy trình mua nhà ở Mỹ người Việt nên biết trong năm 2023:
Bước 1: Chọn nhà
- Chọn nhà
- Realtor đánh giá sơ bộ
Bước 2: Gửi đề nghị mua nhà
- Gửi thư đề nghị mua nhà (offer) với mức giá cụ thể (kèm chứng minh tài chính, Passport)
Bước 3: Đồng ý giao dịch
- Nếu người bán đồng ý giao dịch thì tiến hành ký Offer
- Thanh toán 1% vào tài khoản đảm bảo của Luật sư chuyển nhượng
Bước 4: Đánh giá tình trạng
- Thuê công ty độc lập đánh giá tình trạng nhà. Nếu tốt thì tiếp tục giao dục còn không thì trả cọc và hủy mua bán.
Bước 5: Kiểm tra pháp lý
- Luật sư kiểm tra tất cả pháp lý, thủ tục, nợ nần liên quan tới căn nhà
Bước 6: Ký hợp đồng
- Ký hợp động chuyển nhượng ở Lãnh Sự Quán tại Việt Nam
Bước 7: Thanh toán
- Người mua chuyển phần tiền còn lại vào tài khoản đảm bảo của Luật sư chuyển nhượng
Bước 8: Quyền sở hữu nhà
- Thể hiện Quyền sở hữu nhà trong giấy tờ chuyển nhượng
Tóm lại, Ditrumy khuyên các bạn khi có kế hoạch mua nhà ở Mỹ bạn nên tham khảo trước để chọn thành phố phù hợp với yêu cầu và mục đích đầu tư cá nhân, tiếp đến mới tính tiếp đến việc thiết lập tài khoản ngân hàng tại Mỹ và chuẩn bị đầy đủ số tiền để trả cho căn nhà mình muốn mua ở Mỹ.
Tất nhiên là còn rất nhiều vấn đề khác liên quan đến quá trình mua một căn nhà tại Mỹ nhưng với những yếu tố căn bản nhất và cũng quan trọng nhất sẽ giúp bạn dễ dàng hơn cho việc chuẩn bị của mình.
